„Wir sind kein typischer Investor“

Herr Langholz, die BImA hat sich ein ehrgeiziges Ziel gesetzt, bis 2030 bis zu 8.000 neue Wohnungen zu bauen. Wie kommen Sie voran?

THIES LANGHOLZ: Wir haben inzwischen einiges auf den Weg gebracht und fokussieren uns jetzt auf das nächste Etappenziel, Baubeginn von 3.000 Wohnungen bis Ende 2022 zu erreichen. Zweifelsohne ist es ein anspruchsvolles Projekt, und die Erwartungen sind von Anfang an enorm. Daher kommt oft von außen die Kritik, wir seien nicht schnell genug. Dabei geht dem sichtbaren Erfolg oft eine monatelange Vorarbeit im Hintergrund voraus.

Was bedeutet das?

THIES LANGHOLZ: Die BImA verfügt zwar über 460.000 Hektar Flächen, davon sind allerdings 441.000 Hektar forstlich betreut. Und auch im Übrigen handelt es sich ganz überwiegend nicht um baufertige Grundstücke. Wir haben 2019 im Rahmen einer Potenzialanalyse Liegenschaften identifiziert, die für den Wohnungsbau geeignet sind. Diese mussten beziehungsweise müssen wir erst entwickeln, Planungs- und Baurecht schaffen, Machbarkeitsstudien durchführen, mit den Kommunen verhandeln. Dann bereiten wir die Grundstücke vor, Abrissarbeiten kosten auch Zeit. Jeder, der sich im Baugeschäft auskennt, kann sich vorstellen, wie die üblichen Zeiträume dafür sind. Wir können nicht einfach einen Schalter umlegen und die Wohnungen sind da. Es ist ein langer und mitunter steiniger Weg.

Die Rolle der Bauherrin ist für die BImA aber nicht grundsätzlich neu, oder?

THIES LANGHOLZ: Nein, die BImA hat viel Erfahrung im Bau von Dienstliegenschaften. Neu ist, dass wir im Wohnungsbau nur selten mit den Landesbauverwaltungen arbeiten. Deren Aufgaben übernehmen wir selbst. Das bedeutet einerseits einen erhöhten Organisationsaufwand für uns, andererseits die Chance, die Vorgänge in der Hand zu behalten.

Welche Herausforderungen müssen Sie beim Wohnungsbau bewältigen?

THIES LANGHOLZ: Hier und da stellen wir grundsätzliche Missverständnisse bezüglich der Aufgabe der BImA als Bauherrin fest. 

Wir bauen Wohnungen für die Wohnungsfürsorge und behalten sie dauerhaft in unserem Eigentum, damit die Beschäftigten des Bundes, vor allem Menschen mit niedrigem bis mittlerem Einkommen, ein bezahlbares Zuhause in der Nähe ihres Dienstortes finden können. Die Kommunen behandeln uns aber häufig als einen ganz normalen Investor und knüpfen Bedingungen ans Planungsrecht. Manchmal können wir die gestellten Forderungen gar nicht erfüllen und müssen erst viel Überzeugungsarbeit vor Ort leisten. Wir bauen zum Beispiel keine Sozialwohnungen. Da wir als Miete aber ohnehin den unteren Rand der ortsüblichen Vergleichsmiete ansetzen und die Miete darüber hinaus auf zehn Euro pro Quadratmeter deckeln, finden wir meist trotzdem eine gute Lösung mit allen Akteuren. Doch selbst dann kann es passieren, dass nicht alles nach Plan läuft.

Haben Sie ein Beispiel?

THIES LANGHOLZ: Ich denke da an unser Projekt „Hohe Düne“ in Rostock: ein Haus mit einer Tiefgarage. Wir hatten schnell einen positiven Bauvorbescheid, doch die Baugrunduntersuchung ergab, dass der Grundwasserpegel eine Tiefgarage unverhältnismäßig teuer machen würde. Da es ohne Stellplätze nicht geht, musste eine kreative Lösung her. Wir einigten uns schnell mit der Bundeswehr, einen Teil der Dienstliegenschaft gegenüber als Parkplatz zu nutzen. Aber damit hörten die Probleme nicht auf, weil Naturschutzbelange berührt sind. Kurzum: Seit zweieinhalb Jahren schien es wie ein Treten auf der Stelle, obwohl es anfangs wie ein einfaches Vorhaben aussah. Nun zeichnet sich jedoch auch durch das Entgegenkommen der Stadt eine Lösung ab, den Eingriff in eine Grünfläche werden wir durch Ersatzbepflanzungen ausgleichen.

Was wünschen Sie sich für die Zukunft?

THIES LANGHOLZ: Die Preissteigerungen und die Unsicherheit durch die Ukrainekrise gehen auch an uns nicht spurlos vorbei. Ich wünsche mir, dass wir unsere Ziele planmäßig erreichen. Und dass die Öffentlichkeit unsere Sonderrolle wahrnimmt und erkennt, dass wir nicht auf Rendite aus sind, sondern einfach schnell bezahlbaren und attraktiven Wohnraum für Deutschland schaffen.